Ціни на новобудови: чому восени подорожчає готове житло

За прогнозом комерційної директорки будівельної компанії GAZDA Маріанни Бігунець, у вересні та жовтні найпомітніше зростання цін очікується в житлових комплексах, готовність яких перевищує 50% і які планують ввести в експлуатацію до кінця 2026 року. Однією з причин є подорожчання самого будівництва: на заході країни за перші вісім місяців року собівартість зросла приблизно на 10% через пошкодження виробництв і складів, ускладнене постачання та потребу частково замінювати українські матеріали дорожчими імпортними.

Водночас це не означає, що ціни на квартири зростуть рівно на стільки ж. Частину додаткових витрат забудовники певний час можуть покривати з власного прибутку або за рахунок наявних запасів матеріалів. Найвідчутніше подорожчання прогнозують для вже готових ЖК та будинків, завершення яких припадає на осінь, — в окремих випадках ідеться про 7–10%.

За оцінками, у вересні – жовтні 60–70% активних покупців передусім цікавитимуться готовими або майже завершеними квартирами, а також житлом із ремонтом. Додатковий аргумент на користь останнього — зростання вартості облаштування помешкання, тоді як на побутову техніку та частину оздоблювальних матеріалів попит уже підвищений. Понад половина потенційних покупців принаймні розглядатиме новобудови в західних регіонах: у Львові, Ужгороді, Івано-Франківську, Луцьку та Тернополі. Якщо родина може працювати дистанційно або не прив'язана до конкретного місця, питання безпечнішого проживання стає цілком практичним, і за зіставної якості, інженерії та енергоавтономності проєкту географія для частини покупців перестає бути визначальною.

Різниця в ціні між стадіями будівництва доволі відчутна. У схожих за класом і якістю проєктах готова квартира може коштувати на 20–30% дорожче за житло в будинку, який мають завершити наприкінці року. Порівняно з об'єктами на ранніх стадіях зі здачею у 2027 році розрив в окремих випадках сягає 50–60%, хоча на нього впливають і ремонт, і комплектація, і інженерне наповнення ЖК, і локація.

Попит на готове житло має свій портрет. Близько 40% потенційних покупців можуть становити молоді родини, переважно з дітьми, яких найбільше цікавитимуть квартири площею від 48 до 65 квадратних метрів. Ще приблизно 30% попиту формують люди віком 40–55 років, які вже продали попередню нерухомість або планують переїзд до безпечнішого регіону. До 10% квартир можуть купувати батьки чи старші родичі для дітей та онуків віком 18–25 років. Решта — ті, хто розглядає нерухомість як спосіб зберегти кошти, отримувати дохід від оренди чи придбати актив на тривалий період. Втім, сама купівля не гарантує зростання вартості: значення мають локація, ліквідність і характеристики конкретного об'єкта.

Погляд у 2027 рік теж уже формується. Частина девелоперів може закладати в плани потенційне зростання собівартості будівництва на 15–20%. На ці розрахунки впливатимуть безпекова ситуація, вартість матеріалів і робіт, наявність кваліфікованих працівників, енергетичні витрати, логістика та стан валютного ринку. У фінансових моделях подекуди використовують умовний курс долара на рівні 47–48 гривень, хоча валютний фактор уже не є єдиним орієнтиром — дедалі більше важать зарплати, ціна робіт, енергії та будматеріалів.

Додаткових витрат може додати й більша частка імпорту: польські чи чеські матеріали в окремих товарних групах бувають на 10–15% дорожчими за якісні українські аналоги. Для девелоперів у центральних і східних регіонах до цього додаються складніша логістика, нові маршрути постачання та пальне. Найбільше зростання собівартості може позначитися на проєктах, які стартують восени 2026 року із завершенням у 2028-му, проте кінцева ціна залежатиме не лише від витрат, а й від стадії будівництва та купівельної спроможності населення.

Отже, осінь обіцяє бути періодом, коли готовність об'єкта важитиме для покупця чи не найбільше. Саме вона формуватиме і цінову різницю, і сам вибір — тож тим, хто планує придбання, варто заздалегідь зважити документи, темпи будівництва, інженерні системи будинку, а також майбутні витрати на ремонт, техніку й утримання житла.